Quelles astuces pour optimiser ses investissements immobiliers ?
Bon, je lance le sujet, parce que je vois passer pas mal de questions là-dessus et je me dis qu'on pourrait partager nos combines. Perso, je suis toujours à la recherche de la petite astuce qui fait mouche, que ce soit pour négocier le prix d'achat, défiscaliser les travaux ou trouver le locataire idéal. J'ai quelques billes, mais je suis sûr que vous avez des idées encore plus rigolotes à partager ! Alors, balancez vos meilleurs plans, qu'on puisse tous devenir des magnats de l'immo (en rigolant, bien sûr) !
Commentaires (10)
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Bien vu de lancer ce sujet, ImmoRigolo50 ! C'est vrai qu'on se creuse souvent la tête pour essayer de tirer le meilleur de nos investissements dans la pierre. Pour répondre à ta question et compléter, je pense qu'il y a un truc qui est souvent négligé : l'optimisation énergétique. Avec les nouvelles normes et les préoccupations environnementales grandissantes, c'est un levier super puissant, que ce soit pour la valorisation du bien ou pour la rentabilité locative. Si on prend l'exemple d'un appartement que j'ai rénové l'année dernière, j'ai investi dans une isolation thermique renforcée (environ 8000 balles) et un système de chauffage performant (pompe à chaleur à 6000€). Au final, j'ai obtenu un DPE classé B. Ça m'a permis d'augmenter le loyer de 75€ par mois (soit 900€ par an) et surtout, de trouver un locataire en moins d'une semaine. Les locataires sont de plus en plus sensibles à ces aspects, et sont prêts à payer un peu plus cher pour un logement confortable et économe. De plus, les travaux de rénovation énergétique sont souvent éligibles à des aides financières, ce qui allège considérablement l'investissement initial. Faut quand même se taper la paperasse... Mais bon, ça vaut le coup. Et puis, faut pas oublier que le marché évolue constamment. Je lisais justement une étude qui montrait que les biens avec une mauvaise performance énergétique (DPE classé E, F ou G) vont voir leur valeur baisser de manière significative dans les années à venir. Donc, en investissant dans la rénovation énergétique, on sécurise son patrimoine et on se positionne pour l'avenir. C'est un peu comme planter un arbre : ça demande un effort au début, mais ça rapporte des fruits pendant longtemps. Enfin, je rejoins ceux qui parlent de l'importance de bien connaître le quartier. C'est pas parce qu'une ville est attractive que tous les quartiers le sont. Il faut étudier les projets urbains, les commerces de proximité, les transports en commun, etc. Bref, faire une vraie étude de marché avant de se lancer. Et pour la négo, faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les artisans pour les travaux. Demander plusieurs devis, bien comparer les prix et les prestations, et ne pas avoir peur de négocier. Un bon artisan, c'est aussi un allié précieux pour la suite, pour l'entretien et les éventuelles réparations. Pensez-y aussi pour le futur locataire ! Un locataire qui se sent en confiance et qui a un bon contact avec le proprio, c'est un locataire qui reste plus longtemps et qui prend soin du logement. Pour la gestion locative, j'utilise un logiciel qui me permet de suivre les paiements, les charges, les éventuels litiges, etc. Ça me fait gagner un temps précieux et ça me permet d'avoir une vision claire de la rentabilité de mes investissements. Un des meilleurs investissements que j'ai pu faire !
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L'optimisation énergétique, c'est une évidence, je ne dis pas le contraire. Mais bon, faut relativiser un peu. D'abord, 14000 boules de travaux, c'est pas rien, faut les avoir. Et puis, l'augmentation du loyer, c'est pas toujours garanti, ça dépend du marché local. Dans mon expérience, c'est surtout l'emplacement qui prime. Un bon emplacement, même avec un DPE moyen, ça se loue toujours. Et puis, les aides, c'est bien, mais la paperasse, c'est une vraie plaie. Faut pas se leurrer, ça prend du temps et de l'énergie. Enfin, le locataire idéal, c'est un peu un mythe. Même avec un logement nickel et un DPE au top, on n'est jamais à l'abri des soucis. Faut rester pragmatique et ne pas trop idéaliser. L'immobilier, c'est avant tout du bon sens et de la gestion rigoureuse, pas juste une question d'étiquette énergie.
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C'est intéréssant ce que tu dis, Pierre Lefevre. C'est vrai que l'emplacement reste roi, personne ne peut le nier. Mais je pense qu'il faut voir l'optimisation énergétique comme un complément, un plus qui peut faire la différence dans certains cas, surtout avec les réglementations qui se durcissent. Et puis, il y a aussi un aspect que vous n'avez pas abordé, et qui me semble essentiel : la gestion des risques. Investir dans l'immobilier, c'est pas un long fleuve tranquille, il peut y avoir des imprévus, des périodes de vacance locative, des travaux importants à réaliser, etc. Il faut donc être capable d'anticiper ces risques et de mettre en place des stratégies pour les minimiser. Par exemple, constituer une épargne de sécurité, diversifier ses investissements (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier), ou encore souscrire une assurance loyers impayés. Je rejoins SilexReveur49 sur l'importance de bien connaître le quartier. C'est même plus que ça, il faut connaître la ville, son histoire, son évolution, ses projets. J'ai toujours trouvé passionnant d'éplucher les archives municipales, les plans d'urbanisme, les études socio-économiques. Ça permet de mieux comprendre les dynamiques à l'œuvre et d'anticiper les tendances. C'est un peu comme un archéologue qui fouille le passé pour comprendre le présent et anticiper l'avenir. On peux trouver de bonnes sources d'informations, par exemple ici https://www.astuce-immobilier.com/, et j'en suis un fervent utilisateur. Pas besoin de se déplacer. Concernant les travaux, je suis assez d'accord avec vous deux. C'est un poste de dépense important, qu'il faut maîtriser. Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence, à demander plusieurs devis, et à négocier les prix. Mais attention, il ne faut pas non plus tomber dans l'excès et choisir l'artisan le moins cher sans se soucier de la qualité de son travail. Il vaut mieux payer un peu plus cher et avoir un travail bien fait, plutôt que de devoir refaire les travaux quelques mois plus tard. C'est un peu comme choisir un bon vin : il faut savoir mettre le prix pour avoir quelque chose de qualité. Enfin, je pense qu'il est important de se tenir informé des évolutions législatives et réglementaires. Les lois changent régulièrement, et il est important de les connaître pour ne pas se faire piéger. Par exemple, la loi Pinel, le dispositif Denormandie, le déficit foncier, etc. Ces dispositifs peuvent être intéressants pour réduire ses impôts, mais il faut bien les comprendre avant de se lancer. Pour ça, je consulte régulièrement des sites spécialisés et je participe à des conférences sur le sujet. Un investisseur averti en vaut deux, comme on dit.
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Intéressant tout ça CaricaDom86, mais quand tu parles de gestion des risques, tu penses à quoi concrètement ? 🤔 Tu as des exemples de stratégies que tu as mises en place toi-même ? Parce que diversifier, c'est bien beau, mais dans l'immo, c'est pas toujours évident de savoir où mettre les pieds... 😅 Et pour l'assurance loyers impayés, t'as des bons plans ou des pièges à éviter ? 🧐 Parce que j'ai entendu dire que c'est pas toujours facile de se faire rembourser... 😬
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Ah, Jet Li Héritier, la gestion des risques, c'est un peu comme jongler avec des grenades dégoupillées, faut être vif ! 😅 Concrètement, pour la diversification, je ne parlais pas forcément d'acheter 10 appartements dans 10 villes différentes. Ça peut être : * **Types de biens :** Ne pas investir que dans du studio étudiant, par exemple. Mixer avec du T2, T3... voire des locaux commerciaux si tu as le flair. 😉 * **Zones géographiques :** Au sein d'une même ville, ne pas se concentrer que sur un seul quartier. Élargir un peu pour ne pas être trop dépendant d'un seul marché local. * **Stratégies :** Faire un peu de location nue, un peu de meublé, un peu de courte durée (si la législation le permet et que tu aimes les sensations fortes 😜). Pour l'assurance loyers impayés, c'est le parcours du combattant, c'est vrai. Bien lire les petites lignes, c'est la base. Souvent, ils chipotent sur le dossier du locataire (revenus trop faibles, CDI pas assez ancien...). Mon conseil : * **Comparer les offres :** Ne pas se contenter de la première venue. Regarder les taux de couverture, les franchises, les exclusions. * **Être TRES rigoureux sur la sélection du locataire :** C'est la meilleure assurance ! Demander tous les justificatifs possibles, vérifier les références, faire une enquête de solvabilité si besoin. Et oui, c'est pas toujours facile de se faire rembourser. Mais si tu as bien fait ton boulot en amont, tu augmentes tes chances. C'est comme au casino, faut minimiser les risques ! 😜
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C'est clair que tu as raison, ImmoRigolo50, la diversification, c'est pas juste multiplier les biens, c'est surtout bien penser sa stratégie. Et ta comparaison avec le casino est parfaite, faut minimiser les risques au maximum. Pour l'assurance loyers impayés, c'est un peu le serpent qui se mord la queue. On veut se protéger, mais faut pas se faire bouffer par les conditions. J'ai eu une mauvaise expérience il y a quelques années, ils m'ont trouvé tous les prétextes possibles pour ne pas rembourser. Depuis, je suis super vigilant. Et comme tu dis, la meilleure assurance, c'est un locataire solide dès le départ. Dans mon cas, la diversification, ça passe aussi par le type de location. J'ai un mix de locations nues classiques et de locations meublées, mais je regarde de plus en plus du côté des colocations. Ça peut être un bon moyen d'optimiser le rendement, surtout dans les grandes villes étudiantes. Faut juste bien gérer la paperasse et les relations entre les colocataires, mais ça peut valoir le coup. Et pour rebondir sur ce que disait CaricaDom86, la connaissance du quartier, c'est primordial. J'ai investi il y a quelques années dans un quartier qui était en pleine transformation, avec l'arrivée du tramway et la création d'une zone piétonne. J'avais épluché les plans d'urbanisme, discuté avec les commerçants, bref, j'avais fait mon enquête. Résultat : les prix ont grimpé en flèche et j'ai pu revendre avec une belle plus-value. Faut être curieux et ne pas hésiter à se plonger dans les détails. En parlant de détails, j'ai lu récemment une étude qui disait que les biens avec un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin) ont une valeur supérieure de 5 à 10% par rapport aux biens similaires sans extérieur. Ça peut être un élément à prendre en compte lors de l'achat, surtout si on vise une clientèle familiale ou des jeunes actifs. Bref, investir dans l'immobilier, c'est un jeu d'équilibriste entre le rendement, les risques et les contraintes. Faut être bien informé, bien conseillé et ne pas avoir peur de se remettre en question. Et surtout, ne pas écouter ceux qui disent que c'est facile !
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Super toutes ces précisions, merci Pierre Lefevre ! 🙏 C'est top d'avoir des retours d'expérience concrets comme ça. 👍
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Avec plaisir ! Si on peut s'aider mutuellement, c'est le principal. L'immobilier, c'est un domaine où on apprend tous les jours, et partager nos expériences, c'est une façon de progresser ensemble.
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C'est exactement ça, SilexReveur49, on en apprend tous les jours dans ce milieu ! Et le partage d'expérience, c'est la base, surtout pour éviter de se planter bêtement. 😄 Tiens, en parlant d'apprendre, je me demandais si certains d'entre vous avaient déjà testé les SCPI ? J'y connais pas grand chose, mais ça pourrait être une piste de diversification rigolote, non ? 🤔
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SCPI, j'avoue que je n'ai jamais trop creusé, mais c'est une bonne question. Pour ceux que ça intéresse et qui veulent une vue d'ensemble, je suis tombé sur cette vidéo qui explique comment réduire la pression fiscale, transmettre et diversifier son patrimoine via l'immo locatif :
Ça peut donner des idées pour compléter nos propres stratégies !
ImmoRigolo50
le 28 Août 2025